08/06/2016

Il leasing immobiliare abitativo

La Legge n. 208 del 28 dicembre 2015, c.d. Legge di Stabilità 2016, ha esteso la possibilità di stipula del contratto di leasing anche alle persone fisiche. È stata, infatti, introdotta nell'ordinamento italiano, dai commi 76-84 dell'art. 1, la fattispecie di contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, ossia il Leasing Immobiliare Abitativo.

Il leasing, nel suo significato più tradizionale, consiste in un contratto atipico attraverso il quale l'utilizzatore, corrispondendo canoni periodici, ottiene la disponibilità del bene, acquisendone, poi, la proprietà al termine del contratto stesso dietro pagamento di un riscatto.

La nuova forma di locazione finanziaria, invece, dovrà avere come oggetto, esclusivamente, un fabbricato ad uso abitativo, finito o in corso di costruzione, od un terreno sul quale si andrà, poi, a costruire il fabbricato medesimo.

L'immobile o il terreno, di proprietà di un terzo venditore, dovrà essere necessariamente acquistato da un ente creditizio o da un intermediario finanziario, su indicazione dell'utilizzatore finale a fronte del pagamento dei canoni periodici.

Al termine del contratto, quest'ultimo avrà varie possibilità, in quanto egli potrà esercitare l'opzione di riscatto acquistando la proprietà dell'immobile, rinnovare il contratto per un ulteriore periodo di tempo o, ancora, potrà recedere dal contratto liberando l'immobile.

Il requisito indispensabile per la stipula di questa figura contrattuale è la destinazione dell'immobile, quest'ultimo, infatti, dovrà essere obbligatoriamente adibito ad uso abitativo.

La struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo, pertanto, comprende la formazione di due distinti contratti: un contratto di leasing, secondo la sua accezione più classica, ed un contratto di compravendita tra l'intermediario e un terzo proprietario dell'immobile, al fine di metterlo a disposizione dell'utilizzatore secondo le modalità e i tempi pattuiti nel contratto di leasing. La forma richiesta per la stipula dei contratto di leasing abitativo è, preferibilmente quella di atto pubblico contenente entrambi i contratti.

A differenza del contratto di mutuo, questo nuovo istituto prevede il finanziamento dell'intero valore dell'immobile, ad un tasso di interesse fisso per tutta la sua durata, ma non contempla la costituzione di alcuna ipoteca a favore della società di leasing, con un conseguente risparmio delle spese notarili.

Questo nuovo strumento prevede, inoltre, anche il vantaggio per l'utilizzatore di sospendere il pagamento dei canoni periodici, senza maturazione degli interessi sul debito residuo, per una sola volta durante tutto l'arco del contratto, per un periodo massimo di 12 mesi, ogni qualvolta vi sia la cessazione del proprio rapporto di lavoro subordinato per causa a lui non imputabile ovvero a causa dell'interruzione del rapporto a seguito di controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o altri rapporti di collaborazione.

Un secondo vantaggio per l'utilizzatore si ha in materia fallimentare; infatti, in caso di fallimento del venditore, l'immobile non sarà soggetto a revocatoria fallimentare, mentre nel caso in cui sia la società di leasing a versare in una condizione di insolvenza conclamata, il contratto non si scioglierà in automatico, anzi, proseguirà regolarmente.

La novità più rilevante è, poi, da ricercare negli sgravi fiscali che il legislatore ha previsto per i contribuenti privi di diritti di proprietà su altri beni abitativi e con un reddito complessivo inferiore a € 55.000,00:

  • per gli under 35 anni è, infatti, possibile usufruire di una detrazione del 19% sulle spese e oneri accessori sostenuti fino all'ammontare di € 8.000,00 annui e una detrazione pari al 19% del prezzo di riscatto, entro € 20.000,00.
  • ai contribuenti over 35 anni, invece, vengono applicate le medesime percentuali di detrazione, ma con limiti massimi ridotti della metà.

Infine si segnala che l'imposta di registro viene ridotta all'1,5%, nel caso di acquisto da privato, mentre nel caso di acquisto da una persona giuridica viene applicata l'Iva pari al 4%.

Questi vantaggi fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell'immobile; infatti, le detrazioni spettano anche alle abitazioni di lusso, appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse invece dalle agevolazioni "prima casa" per l'imposta di registro.